Contrato de locação: direitos e deveres das partes

Introdução

Alugar um imóvel é uma decisão importante, seja para morar, para abrir um negócio ou para obter renda com um bem próprio. O contrato de locação, um dos temas da nossa atuação em Direito Civil, estabelece direitos e deveres tanto para quem aluga quanto para quem cede o imóvel. Conhecê-los evita conflitos, surpresas desagradáveis e até ações judiciais.

No Brasil, as locações de imóveis urbanos são reguladas principalmente pela Lei do Inquilinato, a Lei 8.245/1991. Essa lei detalha as obrigações de locador e locatário, as regras de reajuste, as garantias, as benfeitorias e as formas de encerramento do contrato, matérias típicas de contratos civis. Entender esse marco legal é o primeiro passo para uma locação tranquila.

Direitos e deveres do locador

O locador é quem cede o imóvel em troca do pagamento do aluguel. Ele tem o dever de entregar o bem em condições adequadas de uso e de garantir a manutenção da estrutura do imóvel durante a locação. Conforme o artigo 22 da Lei do Inquilinato, cabe ao locador responder pelos vícios e defeitos anteriores à locação e realizar as reparações necessárias ao uso regular do bem.

O locador também tem direitos. Ele pode receber o aluguel e os encargos em dia, exigir o cumprimento das obrigações contratuais e retomar o imóvel nas hipóteses previstas em lei, como na falta de pagamento ou no término do contrato, por meio da ação de despejo.

Direitos e deveres do locatário

O locatário, por sua vez, é quem ocupa o imóvel. Ele tem o direito de receber o bem em condições de uso, de utilizá-lo conforme sua destinação e de ter sua posse protegida durante a vigência do contrato, como explicamos em posse, propriedade e detenção: diferenças e direitos.

Os deveres do locatário estão descritos principalmente no artigo 23 da Lei do Inquilinato. Entre eles estão o pagamento pontual do aluguel e dos encargos, a conservação do imóvel e a comunicação imediata ao locador sobre eventuais danos, para que os reparos possam ser realizados. O locatário também não deve modificar a estrutura do imóvel sem autorização prévia por escrito.

Ao final do contrato, o locatário deve devolver o imóvel nas condições em que o recebeu, ressalvado o desgaste natural decorrente do uso regular. A entrega deve ocorrer ao término do prazo, e o locatário responde pelos danos que causou.

Reajuste do aluguel

O reajuste do aluguel é um ponto que gera muitas dúvidas. A Lei do Inquilinato trata do tema nos artigos 17 e 18. Em linhas gerais, é livre a fixação do valor inicial do aluguel, mas é vedada a estipulação de reajuste ou correção monetária em periodicidade inferior a um ano.

Quando as partes acordam o reajuste, ele deve seguir o índice previsto no contrato, como o IGP-M ou o IPCA, ou outro critério ajustado entre locador e locatário. O reajuste não pode ser feito de forma livre e abusiva; ele precisa observar o que foi combinado e a periodicidade mínima prevista em lei. Também é possível, por acordo, fixar novo valor para o aluguel, desde que haja consenso entre as partes.

Garantias locatícias

Para assegurar o cumprimento do contrato, a lei admite algumas garantias, disciplinadas nos artigos 37 e seguintes da Lei do Inquilinato. As modalidades são a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária.

A fiança é a garantia prestada por terceiro, o fiador, que responde pelo aluguel em caso de inadimplência. A caução pode ser feita em dinheiro ou em bens e, quando em dinheiro, não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel. Já o seguro de fiança é contratado em uma seguradora, que assume o risco do inadimplemento, dispensando a figura do fiador. A cessão fiduciária, por sua vez, transfere ao locador a propriedade resolúvel de bens dados em garantia.

A lei não admite que se exija mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. O locatário deve avaliar com atenção a modalidade que melhor atende à sua realidade.

Benfeitorias

As benfeitorias realizadas no imóvel também geram dúvidas. O artigo 35 da Lei do Inquilinato trata das benfeitorias necessárias e úteis, que podem ser indenizáveis e, em certas condições, autorizam o direito de retenção. Já o artigo 36 cuida das benfeitorias voluptuárias, que em regra não são indenizáveis e podem ser levantadas pelo locatário se a retirada não afetar a estrutura e a substância do imóvel.

Em resumo, as benfeitorias necessárias e as úteis autorizadas tendem a gerar direito à indenização, enquanto as de mero embelezamento normalmente não. Por isso, todo reparo deve ser combinado por escrito e documentado com notas fiscais e fotografias.

Rescisão do contrato e multa

A forma de encerramento do contrato depende do tipo de contrato e do motivo da rescisão. Nos contratos com prazo determinado, se o locatário quiser devolver o imóvel antes do término, deve pagar a multa prevista, proporcionalmente ao tempo que faltar para o fim do contrato.

Se o locador pedir o imóvel de volta antes do prazo, em regra deve indenizar o locatário, salvo nas hipóteses em que a lei autoriza a retomada. A multa por rescisão antecipada costuma estar prevista no contrato e deve ser aplicada de forma proporcional ao período restante.

Renovação compulsória

Para as locações não residenciais, a lei prevê a ação de renovação compulsória nos artigos 51 e seguintes da Lei do Inquilinato. Em linhas gerais, o locatário que explora o mesmo ponto comercial por contrato escrito e com prazo determinado de, no mínimo, cinco anos pode, preenchidos os demais requisitos legais, buscar a renovação do contrato, mesmo contra a vontade do locador.

Trata-se de instrumento técnico, que exige a comprovação de requisitos específicos, razão pela qual a análise depende do caso concreto e do apoio de um advogado.

Ação de despejo

A ação de despejo é o instrumento pelo qual o locador pede a retomada do imóvel, sendo disciplinada nos artigos 59 e seguintes da Lei do Inquilinato. Ela pode ser ajuizada nas hipóteses previstas em lei, como o descumprimento de obrigações contratuais, a prática de atividade ilegal no imóvel ou o término do prazo do contrato.

Em algumas situações, a lei faculta ao locatário purgar a mora, isto é, pagar os valores devidos e evitar a rescisão do contrato, respeitados os limites previstos na legislação.

Direito de preferência

O locatário tem direito de preferência na compra do imóvel locado, garantindo-lhe vantagem sobre terceiros caso o locador decida vender o bem.

Erros comuns

• Pagar o aluguel sem recibo ou sem comprovante de transferência.
• Firmar o contrato apenas de forma verbal, sem documento escrito.
• Deixar de fazer laudo de vistoria na entrada e na saída do imóvel.
• Aceitar cláusulas abusivas, como a exigência de mais de uma garantia.

A vistoria é especialmente importante, pois é ela que documenta o estado do imóvel e evita disputas sobre danos ao fim do contrato. Ler o contrato com atenção e buscar orientação antes de assinar previne a maior parte desses problemas.

Quando procurar um advogado

Sempre que houver dúvida sobre cláusulas de risco, conflito entre as partes, cobrança de multa abusiva, despejo ou necessidade de revisar o contrato, é aconselhável buscar um advogado. O profissional analisará o contrato, orientará sobre os direitos de cada lado e atuará para resolver o conflito da melhor forma.

A Dra. Eduarda S. Ghisio atende presencialmente em Santa Maria, no Rio Grande do Sul, e também de forma online, oferecendo assessoria completa em contratos de locação, tanto para inquilinos quanto para proprietários.

Conclusão

Conhecer os direitos e deveres de locador e locatário é essencial para uma locação tranquila e segura. Reajuste, garantias, benfeitorias, rescisão e despejo são temas que exigem atenção e, muitas vezes, o apoio de um profissional. Com orientação adequada e contrato bem redigido, é possível evitar a maioria dos conflitos de locação.